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Imobiliário

Construtor, quais os limites da sua responsabilidade?

por Kênio de Souza Pereira

Quando alguém inicia uma construção, muitas vezes há o risco de afetar imóveis limítrofes, especialmente no momento da execução da fundação. Mesmo que seja empregada uma técnica adequada na execução da obra, podem ocorrer danos à casa vizinha, como recalque do terreno, vibrações do estaque, estaqueamento ou queda de materiais.

Diante dessa realidade, o Código Civil prevê a responsabilidade do proprietário da obra pelos danos causados aos imóveis vizinhos, o que não significa que necessariamente tenha ocorrido um erro no planejamento ou na execução da obra. Se, de um lado, ao construir, é preciso preservar os imóveis que já existem, de outro, consiste uma atitude ilícita a tentativa de o vizinho impedir o progresso da cidade e o surgimento natural das edificações.

A realização de uma vistoria do estado físico das edificações limítrofes para ficar claramente registrada a situação anterior à do início da escavação pode facilitar a apuração de danos que realmente tenham surgido após a nova obra. O vistoriador da construtora ou do proprietário do imóvel vizinho tem, inclusive, condições de apurar se a edificação ao lado tinha problemas - abalos, rachaduras ou trincas - antes do início da obra. Assim é possível evitar o abuso de tentar imputar ao construtor defeitos ou danos que realmente não são de sua responsabilidade.

Estabelecidos o estado do prédio vizinho e os danos que a nova construção venha a provocar, cabe ao construtor fazer os reparos. Ele pode, entretanto, optar por pagar pelo conserto, ficando a execução a cargo do dono da edificação abalada, mas no exato limite do que causou. Se os danos somente ocorreram porque a casa do vizinho não tinha uma boa estrutura, por ter sido mal projetada ou por não ter a necessária manutenção, a indenização deve ter um abatimento ou um ajuste, já que também contribuiu para esses danos a postura do vizinho.

As obras de contenção do muro, caso necessárias, devem ser feitas imediatamente, sem que o dono do imóvel abalado crie empecilhos. Se os danos forem extensos, a ponto de ficar comprovado que o reparo não possa ser feito com os moradores ocupando a casa, cabe ao construtor oferecer outra moradia ou hospedagem provisória dentro dos critérios de razoabilidade, não podendo os moradores se aproveitar da situação para exigir uma acomodação com padrões além do necessário para realizar o serviço nem por tempo superior ao de locação. O valor desse aluguel não pode ser superior ao que seria o da casa que sofreu o dano, evitando-se ônus excessivo ao construtor. Caso as obras de reparo não ofereçam risco comprovado aos moradores, as obras devem ser feitas sem a necessidade da desocupação da casa. Se optarem pela saída, os moradores devem arcar com a despesa, sendo ilícito transferi-la para o construtor.

O construtor deve fazer o necessário para sanar o problema. E o vizinho deve se abster de aproveitar a situação para obter vantagens. Boa-fé e bom senso são fundamentais para evitar desgastes.


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